O valor venal do imóvel desempenha um papel crucial como referência para o cálculo de impostos, como o IPTU, e outros tributos pelos órgãos públicos. Compreender como ele é estabelecido é essencial, pois esse valor exerce influência significativa no cenário imobiliário.
Se você está no processo de busca por um imóvel e está investigando os preços, é provável que já tenha se deparado com o termo “valor venal”. Além disso, pode ter notado que o valor venal e o valor de mercado frequentemente não se alinham.
Essa discrepância ocorre porque ambos os conceitos têm propósitos distintos, sendo que o valor venal tem impacto direto nos encargos que você incorrerá ao adquirir uma propriedade, persistindo mesmo após a conclusão da compra desse bem.
O que é valor venal?
O valor venal é uma estimativa do valor de mercado de um imóvel, utilizada como base para cálculos de impostos, principalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ele representa o preço que o imóvel alcançaria em uma venda no mercado imobiliário, considerando suas características, localização e demais fatores.
Esse valor é determinado por órgãos públicos municipais, geralmente ligados à área de tributação, e serve como referência para a aplicação de alíquotas de impostos. Vale ressaltar que o valor venal pode ser diferente do valor de mercado, pois os critérios adotados para sua avaliação muitas vezes visam a facilitar a arrecadação de tributos e não necessariamente refletem o preço real de compra e venda.
Em resumo, o valor venal é uma avaliação fiscal utilizada para calcular impostos sobre propriedades, sendo um parâmetro importante para definição de tributos como o IPTU.
Qual a sua importância?
O valor venal é um critério objetivo utilizado na avaliação de imóveis e serve como referência para a determinação do valor de mercado. Por essa razão, muitos corretores utilizam esse cálculo como base para estabelecer um preço de venda justo.
Além disso, o valor venal desempenha um papel crucial em diversas questões judiciais, tais como:
Partilha de bens e inventários: No caso de partilhas de bens de familiares falecidos, o valor venal é a base de cálculo para a transmissão desses bens.
Transferência de titularidade: Em ações judiciais desse tipo, o valor venal é utilizado para determinar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Quitação de tributos: Facilita a regularização de dívidas relacionadas a tributos públicos, como o IPTU.
Quitação de financiamento: Em casos em que o cliente busca a justiça devido ao não cumprimento de acordos ou à aplicação de taxas abusivas por parte da instituição financeira.
Partilha de bens por divórcio ou morte.
Entretanto, é crucial observar outros elementos ao estabelecer o preço de um bem imobiliário. Fatores como a comissão do corretor, os valores de venda de empreendimentos próximos e a atividade comercial na região também desempenham um papel importante.
Dessa forma, ao considerar todos esses elementos, o preço final pode variar significativamente em relação à projeção inicial.
Como calcular o valor venal?
O cálculo do valor venal não é realizado de maneira aleatória. As prefeituras utilizam uma fórmula específica, levando em consideração diversas características variáveis do imóvel, sem considerar especulações e demandas do mercado imobiliário.
A fórmula para o cálculo do valor venal de um imóvel é a seguinte:
onde:
= valor venal do imóvel;
= área do terreno ou edificação;
= valor unitário padrão residencial, baseado na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
= idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, reconstrução ou ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
= posição do imóvel no logradouro;
= tipologia residencial ou características construtivas (modificações, acréscimos, reformas, etc.).
É importante destacar que esse cálculo do valor venal pode variar conforme a prefeitura de cada cidade. Recomenda-se consultar a legislação do município em que o imóvel está localizado para evitar equívocos. Em cidades como São Paulo, por exemplo, a subdivisão em zona urbana ou zona fiscal também influenciará o cálculo do imposto municipal.
Como verificar o valor venal?
A consulta do valor venal do imóvel pode ser realizada junto à prefeitura da região onde a propriedade está situada. Em algumas cidades, como São Paulo, essa consulta pode ser efetuada online, utilizando informações do IPTU e a data de inscrição do imóvel.
Para localizar o valor venal no IPTU, é necessário verificar o número de inscrição do imóvel presente no carnê e a data de inscrição da propriedade.
No caso de indisponibilidade dessa opção, é possível solicitar ao proprietário do imóvel uma certidão de dados cadastrais. Esse documento é emitido na prefeitura ou no cartório, dependendo da legislação municipal.
É crucial ter acesso ao valor venal antes de iniciar negociações imobiliárias, evitando cobranças retroativas ou possibilitando a regularização da situação. Importante notar que o comprador de uma propriedade com débito de IPTU assume essa dívida como novo proprietário.
Caso haja débitos, existe a possibilidade de renegociá-los diretamente com a prefeitura, evitando leilões judiciais, desde que o montante devido de IPTU não ultrapasse 25% do valor da propriedade.
